ベルリン不動産は買い時?割安で価格上昇が見込めると言われるベルリン不動産について考えてみました

ヨーロッパに不動産を持ちたい!という人の間で、最近選択肢の一つとなっているのが、ドイツの首都ベルリンです。

ベルリンは、EUまたはヨーロッパの中心都市であることに加え、パリやロンドンのように一般人には手が出ない価格ではなく、比較的手頃な価格で不動産が取得できることが人気の理由のようです。

ドイツは今後も経済成長が続くと見られており、好調な経済を背景に、大勢の移民が押し寄せています。

今回は、割安で今後の価格上昇が見込めると言われるベルリンの不動産は買い時なのかについて、考えてみました。

なお、本記事は経営者や投資家目線ではなく、一般の個人目線から見た内容になります。

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ベルリン不動産の魅力とは?

先日、ベルリン不動産の魅力について説明する無料セミナーに参加してきました。

行ってきたのは、ウィンドゲートというベルリン不動産を扱う日本の不動産会社のセミナーです。

この不動産会社では、毎月1回程度、ベルリンを中心としたドイツの不動産についてのセミナーを行っているようです。

セミナーは、ベルリン不動産の魅力についてプレゼンがあった後、実際の物件購入者のスピーチがあり、最後に懇親会がありました。

セミナーでは、「ベルリン(ドイツ)不動産はキャピタルゲインが狙える」ことを強調していました。

ベルリン不動産は右肩上がりで今後も上昇が予測される、というのです。

特に東ドイツやベルリンでは、旧社会主義体制の経緯もあって物件価格も家賃も低く抑えられてきました。

年々、物件価格も家賃も上昇しているとのことですが、それでもロンドンやパリといった他のヨーロッパの大都市に比べると何分の一というレベルです。

家賃が安いので利回りは低く(2%程度)、インカムゲインを狙うには魅力がないのですが、キャピタルゲインは十分に見込めるので、後者を狙う投資としてはオススメ、というお話でした。

ドイツにはここ数年、大量の難民が押し寄せていることは周知の通りですが、それに加えて、ドイツの経済成長や住みやすさ、環境面に惹かれて世界各国から移民がやって来ています。

そのため、賃貸市場は圧倒的な売り手市場で、特にベルリンは人が集まってくる大都市なので、慢性的な賃貸物件不足になっています。

借り手が見つからないということはほぼなく、空室率が非常に低いのもベルリン物件の特徴だということです。

まとめると、ベルリン物件は比較的安価で取得でき、今後の値上がりも期待できるが、利回りは低いのでインカムゲインではなくキャピタルゲインを狙う投資になる、ということですね。

不動産会社のポジショントークも入ってはいますが、ベルリン不動産が割安であるのは確かなんだろうと思います。というより、他の大都市が高すぎるのですが。

実際の物件購入例ではどの程度値上がりしている?

上記のベルリン不動産の一般的な特徴というのは、少し調べれば分かることではあるので、まあそんなもんだろうという感想でした。

セミナーでは、物件購入の実例を挙げてくれましたので、具体的なイメージがつかめたと思います。

ここではあまり具体的には書けませんが、ベルリンの中心部にある小さいアパートを3年前に購入したところ、現在は価格が倍以上となっているということでした。

平米単価が倍になっているということですね。

出席者が指摘していましたが、このベルリン物件を東京で置き換えると、物件レベルも価格レベルも、東京の安い地域の古くて小さいアパートと同じくらいですね。

これをまだ安いと見るか、もうこんなに上がってしまったと見るか。

もちろん3年前の価格であれば、かなり安いと思います。でも投資はなんでもそうですが、後から見て、あの時は買いだったんだな〜と思うものですからね。

しかし、正直言って、今の価格で買うのは少し勇気がいるような気がしますね〜。

もちろん、新興国のような下落リスクはないと思いますし、これからも値上がりの可能性はあると思います。

しかし、すでに急速に値上がりしていて、もちろんロンドンやパリのレベルには遠く及んでいないものの、物件価値の割には高くなりすぎじゃないの?という気がそろそろしてきています。

まあ不動産バブルというのはこういうものですけど、客観的に物件の価値と価格が乖離しているように見える場合は、あまり参戦する気がしないのです。

これで、インカムゲインが上がってくれば、投資対象としては良いのだと思いますが。

インカムゲインがもう少し良くなれば、買うのも悪くないかな?というのが正直な感想です。

ベルリンの不動産はこれからも値上がりするからオススメ!というのは不動産会社のポジショントークですが、それだけではなかなか踏み切れないものがあります。

節税対策とか、経営者やお金持ちの人であれば検討してみても良いのかもしれませんが。

セミナーは最後に懇親会があり、ドイツ好きの人も、あまりドイツを知らない人も、ドイツ話で色々と盛り上がって、なかなか楽しかったです。

セミナーは、まずはベルリン不動産について知ってもらおうという啓蒙目的のようで、思ったよりは営業色は強くありませんでした。

セミナー後のアフターフォロー的営業もありませんでした(潜在的購入者ではないと判断された可能性が高いですが(><))。

何となく興味があって来てみた、みたいな人も多く、思ったより普通の人が来ていた印象でした(回によるかもしれませんが)。

ベルリン不動産の具体的な価格例は?

さて、ウィンドゲートのサイトにも掲載されている物件例を具体的に見てみようと思います。

ベルリン市内の平米単価は現在、軒並み3,500ユーロ以上はある感じですね。

ベルリンでもパリや東京などと同様、西高東低という大雑把な括りがあります。

とあるベルリン西部の住宅を見てみると、平米単価3,700〜4,100ユーロくらいで、築80年ほどの60平米のアパートメントだと222,000ユーロくらい。現在の為替レートだと2,900万くらいですか。

確かにこれだけ見ると、まずまずの価格だと言えそうです。この物件、サイトでは「完売」となっていましたが(><)。

数年前までは平米単価がこの半分くらいだったそうで、そうなるとかなり割安だったと言わざるを得ません。数年前に購入しておけば・・という人はたくさんいそうですね。

ヨーロッパの場合、築年数と物件価格が必ずしも相関関係にはありません。

築100年以上の優美な昔の建築様式のアパートメントは、分譲・賃貸に関わらず、人気があります。

築年数をそれほど気にしなくて良いのは、ヨーロッパ物件ならではですね。

とは言っても、一般的には新築物件の方が価格も高いし、それなりに人気が高いのはヨーロッパでも同じです。

古い物件で人気があるのは、あくまで昔のヨーロッパ調の様式の建物ですね。

物件例を少ししか見ていないので何とも言えないですが、ベルリン市内だと、地域や物件の質にもよりますが、平米単価3,500ユーロは見ておいた方が良さそうですね。

あとは広さと立地と予算で決まる、というところでしょうか。

利回りが低いのは仕方なさそうです。どの物件も表面2%程度のようです。実質ベースでは、ろくに残らないかもしれません(><)。

家賃は物件によるものの300〜400ユーロ程度ですから、安いですね。借り手からすればとても良いのですが。

一方、ベルリン以外の都市はどうなのでしょうか。

旧東ドイツのライプツィヒの物件例で、ごく普通のアパートメントですが、以前のベルリンのような平米単価1,000ユーロ以下の物件が出ています。

こちらのアパートメントは小さい部屋だと5万ユーロ程度で、物件価格が安いので利回りが6%台と高利回りになっています。

こういう物件は手始めとして良いかもしれませんね。純粋に投資目的という感じになると思いますが。

ベルリンだとこういう物件を探すのは難しくなっているので、投資目的に限定するなら、他の都市の物件を検討するのも良いかもしれません。

ライプツィヒはベルリンから電車で1時間ちょっとの歴史ある商業都市ですし、ドイツ全体が移民の増加で人口が増えているので、空室リスクは低いでしょうし。

海外不動産のリスクは?

ここまで色々書いてきましたが、海外不動産は色々とハードルが高いし、リスクもそれなりにあります。

ドイツはその点では比較的安心ですね。でも、問題もいくつかあります。

まずはドイツ語の問題。契約書はドイツ語ですし、ある程度はドイツ語が理解できる方が安心です。

また、不動産会社に支払う仲介手数料がそれなりにかかります。

海外不動産の仲介なので割高にはなってしまうのは仕方ないのですが、現地在住で現地の不動産業者の仲介ならまだしも、日本にいて外国の不動産を購入するには、それ専門の業者を使うしかありません。

そうなると、仲介手数料とか色々な手数料がかさみます。

セミナーでは実際の物件購入者の例が出ていましたが、物件価格の割に、支払った手数料がかなり多いなあ・・というのが正直な感想でした。

支払い手数料の中には、ドイツの司法書士に払った手数料とか不動産取得税みたいなものなども含まれているとは思うのですが、それでもそれなりの金額が仲介の不動産会社に支払われていると思います。

海外不動産の場合は、これも考慮に入れないといけませんね。

それから海外投資につきものの為替リスクもあります。

為替リスクはバカにできず、せっかく物件価格が上がっても円高でパーになる、それどころか差損が出る、ということもあります。

不動産投資、それも海外となると、なかなか難しいところがたくさんありますね。

結局、ベルリン物件は買い時なのか?目的によって異なるのかも

結局、ベルリン不動産もしくはドイツ不動産は買いなんでしょうか。

ロンドンやパリでは一般の人が手を出せるような値段ではなくなっているので、その意味ではベルリンというのは、ヨーロッパに不動産を持ちたいという人には良い選択肢になると思います。

ただし、ドイツに不動産を持つにしても、純粋に投資目的なのか、将来的な居住目的なのかによって物件選びも異なってきます。

ここをはっきりさせることがまず第一かもしれません。

純粋に投資目的なら、ドイツに限らず他の国でも日本国内でも、他にも選択肢は沢山あると思います。

ドイツに不動産を持ちたいという人は、何かしらドイツに思い入れがある人が多い気がします。

ベルリンが好きだったり、いずれ将来的に移住したいとか、ドイツと何らかのつながりが欲しいとか、理由は様々ですが、やはりドイツに何かしらの興味がある人がベルリン不動産に関心を持っている気がします。

単なる利益追及だけであれば、他にも良い投資はあるでしょうし・・。

なので、いずれベルリンに住みたいという人であれば、割安な物件を購入するというのもありなんだと思います。

ベルリンは慢性的な賃貸物件不足ですから、移住するならこの際買ってしまえ、というのも選択肢としてはあると思います(資金的余裕があればですが)。

ベルリンは家賃も安いですが、完全な売り手市場なので、安い賃貸物件を見つけるのが困難ですからね。

これがパリやロンドンとなると、普通の一般人が、そう簡単に買える物件はありません。

パリの物件サイトを見ると、ストゥディオ10平米で10万ユーロとかですからね。

10平米って、人間的な生活が送れる広さではないですよね・・。まさに寝るだけの部屋という感じ。

その程度の部屋にそんな大金をつぎ込む気はあまりしません。

そんな状況を考えれば、ヨーロッパの大都市の中で、一般人でも何とか手が届くレベルのベルリン(ドイツ)不動産は、確かに魅力があるとは言えます。

将来的にドイツに移住したいとか、ドイツに関わりを持ちたいという人は、選択肢の一つとして考えてみても良いかもしれません!

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